📌3일 발표 역동경제 로드맵에 반영된 기업형 임대주택 '중산층을 위한 신유형 장기임대 서비스 도입방안' 공개 서민중산층 거주 위한 기업형 임대주택 지원방안 담겨 국공유지·노후 공공청사 개발 '도심형 임대주택'도 공급 미국·일본 기업형 임대주택·리츠 벤치마킹 임대료 급등 막고, 전세대안으로 자리잡을지 주목

 

최상목 부총리 겸 기획재정부 장관이 요즘 소위 미는 경제정책이 있습니다. 바로 '역동경제'인데요.

우리 경제가 고도경제성장기를 지나 빠르게 성장엔진이 식어가며 역동성이 떨어지고, 사회 이동성이 약화되며 양질의 일자리가 부족하고, 부의 대물림이 가속화되는 상황을 타파하기 위해 구상한 것이 역동경제입니다.

최 부총리는 대대적인 구조개혁을 통해 성장과 사회이동성이 선순환하는 역동경제를 구현, 국민의 삶의 질을 개선하고 경제의 지속가능성을 강화하겠다고 합니다.

이 역동경제 안에는 생계비 경감을 위한 주택정책과 주거서비스 혁신방안인 '중산층을 위한 신유형 장기임대 서비스 도입방안'과 '노후 공공청사 복합개발을 통한 도심 임대주택 공급방안'도 담겨있습니다. 다만 기존 정책의 궤를 벗어나지 못한 모습이어서 혁신적인 정책이라고 평가하기는 부족해 보입니다.

 
역동경제에 주택정책이 담겨야 하는 이유는?
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최 부총리는 주택보급률이 100%를 넘어가는 등 주택공급 정책지원 측면에서 성과가 있었지만 아직까지 충분하지 못하다고 지적합니다. 특히 1인가구 분화, 워케이션과 생활인구 개념 도입 등의 주거방식 다양화 영향으로 주요국 대비 주택재고가 충분치 않다고 지적합니다. 그 중에서도 상대적으로 수요가 많은 서울 수도권 주택보급률이 2019년부터 하락하며 100% 밑으로 내려가는 등 택지 부족과 규제에 붙잡혀있다고 말합니다.

임대주택도 양적으로 성장했을지 모르지만 공공은 청년층 니즈에 맞는 임대주택이 부족하고, 민간은 장기간 거주할 수 있는 안전한 임대주택 공급에 제약이 있다고 전제합니다. 역시나 청년층 수요가 많은 도심지 임대주택이 부족하고, 반지하쪽방 등 취약계층의 주거위기도 진행중이라고 경고합니다.

민간임대의 문제점은 전세사기를 지적합니다. 자금력이 영세한 임대사업자 때문에 전세사기가 여전하고, 중산층용 임대시장이 성장하지 못하는 상황이라고 꼬집습니다. 임대주택의 80%가 민간에서 공급되고 있지만 절반 이상이 제도권 보호가 상대적으로 미흡한 비등록 임대이고, 등록임대도 대다수가 1가구만 보유한 사업자라고 합니다.

전월세 거주기간도 3년 이내인 경우가 절반을 넘어서는 등 중산층이 안심하고 장기간 거주할 수 있는 양질의 임대주택이 부족하다고 지적합니다.

 
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기획재정부 발표 역동경제 로드맵에서 발췌

 
 
장기임대주택 서비스가 서민·중산층 주거 해답?
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최 부총리는 이런 논거를 바탕으로 '중산층을 위한 신유형 장기임대 서비스 도입방안'과 '노후 공공청사 복합개발을 통한 도심 임대주택 공급방안'을 내놓습니다.

중산층을 위한 신유형 장기임대 서비스 도입방안은 민간 임대사업자가 100세대 이상 임대주택을 20년 이상 장기간 운영하는 대규모·전문화된 임대주택 서비스라고 합니다. 최 부총리는 아마도 미국과 일본의 임대주택 전문기업과 전문리츠를 참고한 듯합니다.

미국은 서브프라임 모기지 사태 당시 개인 임대사업자들이 대출금을 상환하지 못하면서 경매로 나온 집들을 대거 기업들에게 세제지원과 저리대출 혜택을 주며 매입하도록 유도, 임대주택 전문기업들이 성장하도록 했습니다. 이를 통해 수백만 채에 달하는 부실자산을 해결했습니다.

일본도 전문 부동산투자회사(리츠)가 중심이 돼 임대주택을 개발하거나, 토지 소유자의 토지신탁을 통한 임대주택 개발 사업이 활발히 이뤄지고 있다고 합니다. 2018년 기준 1,530만 세대가 민간임대고, 상위 6개 업체가 25%인 600만 세대를 소유하고 있다고 합니다. 

 
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뉴욕 맨하탄 북쪽 브롱스의 낙후된 산업지대에 위치한 전형적인 저소득층 주거지 모트 헤이븐(Mott Haven)의 철로 조차장 근처 버려진 토지를 활용한 포용주택 개발 프로젝트 모습. 역동경제 속 국공유지 임대주택 개발과 개념이 비슷하다. / 서울연구원 보고서 발췌

 

최 부총리도 이런 기업형 임대주택을 늘리기 위해 사업자의 장기임대 운영에 장애가 될 수 있는 임대료 규제를 완화하겠다고 밝힙니다. 대다수 등록임대는 운영수익 확보가 어려워 10년 의무임대 후 분양전환해 임대주택 재고 측정에 어렵고, 임대료 상승률을 제한하는 등 규제가 있다는 겁니다.

또 임대사업자가 다수의 주택을 장기간 임대주택으로 운영하는데 걸림돌이 될 수 있는 취득세, 종합부동산세, 법인세 등 세제를 합리화하겠다고 합니다. 그리고 보험사 등 장기투자성 자금의 사업참여를 위한 제도도 검토하겠다고 했는데요. 금융사의 부동산 직간접투자 제한을 풀어주고 지급여력비율도 늘려줄 가능성이 높습니다.

노후 공공청사 복합개발을 통한 도심 임대주택 공급방안은 노후 공공청사를 복합 재개발해 공공청사 필요면적도 확보하고 청년층 수요가 높은 도심형 임대주택을 대규모로 공급한다는 겁니다.

노후 공공청사 복합개발사업은 한국자산공사 '캠코'가 나라키움이라는 브랜드를 통해 상당수 진행해왔지만 활발히 진행되지 못한 점이 있고, 최 부총리도 이를 지적합니다. 최 부총리는 "노후 공공청사 복합재개발이 주춤한 이유가 탑다운(Top-down) 방식으로 추진되면서"라며, "앞으로는 바텀업(Bottom-up) 방식으로 진행해 수를 늘리겠다"고 했습니다.

대상은 30년 이상 된 국공유지, 공공기관 사옥, 폐교 등 공공건축물이며 복합개발에 따른 여유공간을 1순위 임대주택(연합기숙사, 지방 중소기업 숙소), 2순위 공익시설, 3순위 상업시설로 활용한다는 계획입니다.

범부처가 노후 공공건축물 관리체계를 마련한 뒤 전수조사를 거쳐 물량을 추산한다는 방침이며 인센티브를 최대한 부여해 최대 용적률로 건축 허용, 주택도시기금 출융자 지원, 예비타당성조사 면제 등의 혜택을 준다고 합니다.

최 부총리는 복합개발 구체안을 만들어 10월까지 노후청사 전수조사를 거쳐 시범사업을 선정하고 2035년까지 이 방식으로 도심형 공공임대 5만 세대를 공급한다는 복안입니다.

 
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SK D&D가 개발한 공유주택인 '에피소드 수유 838' 조감도 / SK D&D 홈페이지 발췌

 
 
전세제도 지속, 임대주택 성공 가능성은?
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최 부총리의 역동경제에 담긴 중산층을 위한 신유형 장기임대 서비스 도입이 성공할까요?

우리나라 임대주택제도가 미국이나 일본처럼 안착하기 위해서는 우리나라에만 있는 전세제도라는 벽부터 넘어야 할 겁니다. 전세사기 여파로 임대차 계약에서 월세 비중이 높아지고 있다고는 하지만 생활비 부담이 많다 보니 월세를 선호하지 않는 현상은 여전합니다.

일전에 전세의 종말에서 언급한 바 있지만 우리나라 전세시장 규모는 900조 원에서 1,000조 원으로 추산되고 있습니다. 즉 최대 1,000조 원에 달하는 보증금 반환 의무를 사실상 집주인의 경제력과 양심에 의존하고 있는 겁니다. 전세보증금을 정부가 대신 갚아줄 수 없는 한 전세제도의 종말은 요원한 것이죠.

결국 전세와 월세의 묘한 동거 속에 시대적 상황에 따라 전·월세 비중 차이가 나고 있는 상황에서 저렴하고 안전한 월세가 있다면 월세 시장이 커질 가능성은 높다고 볼 수 있죠.

하지만 기업형 임대주택이 안전한 것은 맞지만 저렴하지 않을 수 있습니다. 정부가 임대료 규제를 푼다고 하니 기업들이 이를 활용하지 않을 이유가 없고요. 결국 임대료 인상이 월세 수요 전환을 가로막는 벽이 될 수도 있습니다.

월세 비율이 80%를 넘어 세입자 천국으로 불리던 독일 베를린의 경우 기업형 임대주택이 일반화된 곳인데 외국인 근로자 유입 등으로 주택 수요가 늘어나면서 2020년대 초반 임대료 폭등 사태를 겪었다고 합니다. 민간 임대기업이 소유한 주택을 몰수하자는 시위도 열릴 정도로 사회문제가 됐었다고 합니다.

최 부총리의 역동경제는 아직 계획단계이니 기우일까요?
 
 
 
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